2026年东京租金：为何持续上涨，外籍居民应如何应对

2026年东京租金：为何持续上涨，外籍居民应如何应对

如果您在续租时租金大幅上涨，或在寻找新公寓时发现价格远超预期，这并非错觉。东京租赁市场正经历自1980年代地产泡沫以来从未见过的持续涨价期。

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租金实际上涨了多少？

• 港区、溋谷区、新宿区： 到2025年底，1K/1DK平均挂牌租金超过每月160,000日元。
• 23区平均： 2022年至2025年间，23区内1R/1K户型的平均挂牌租金约上涨12–18%。
• 续租时： 热门地区的房东在续租时要求提高30,000–70,000日元/月。

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是什么推动了上涨？

日元贬値与外资涌入： 2022年以来日元的贬値，使得以美元、欧元或其他货币支付的外国投资者将日本房地产视为极具吸引力的投资标的。大量资本流入住宅房地产，尤其集中在东京核心区。这推高了购置价格，进而传导至出租挂牌价格。

利率环境转变： 日本銀行于2024年结束了负利率政策，此后谨慎加息。尽管这增加了购房者的按揭成本，却降低了购房相对于租房的激励，保持了强劲的租赁需求。

建材成本通货膨胀： 2023–2025年间，建材和劳动力成本大幅上涨，减少了新增供应。

企业外派住房需求： 疫情后跨国企业办公室重返日本，叠加新一波对日投资，带来了大批由公司报销住房费用的外派人员，其付价高于市场水平。这推高了房东设定新合同价格时使用的参考租金。

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定期借家合同问题

有一项结构性转变对外籍居民尤为重要：定期借家契約（teiki shakka keiyaku）的扩张，即固定期限租赁合同。

定期借家合同在市场中的占比已从2022年的5.7%增长至2025年东京超2025年9%。

对您的影响：

• 定期借家合同期满时，房东可以选择不续约——即便您是完美租客
• 房东可以提出以大幅更高的租金续约
• 不存在类似普通借家合同的“不当拒绝续约”保护

如果您正在签订新合同，请确认其为普通借家契約（普通）还是定期借家契約（固定期限）。

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面对涨租时的应对选项

选项 1：协商

• 要求以书面形式提出涨租通知。口头涨租通知不具法律效力。
• 以书面形式还价；堅持谈判的租客通常能将提议涨幅减少20–40%。

选项 2：行使法律权利

根据假屋法第32条，涨租必须符合基于经济变化、同类租金和税费的“合理”标准。不合理的高价涨租要求可以提出争议。

选项 3：怀迁

每月涨 2万日元持续 2年合讨48万日元。若怀迁总花贵30万至40万日元，而新公寓按当前市场价计算，怀迁在财务上可能更划算。

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租金相对稳定的区域

• 足立区、葛饰区、江户川区（东北东京）：基础租金较低，涨幅较温和
• 练马区、板橊区（西北方向）：仍具可及性
• 神奈川近郊（川崎、横滨）： 租金明显更低，同时可快速进入东京中心
• 埼玉（大宫、川口）： 价格低廉，通过JR京浜东北线和埼京线连接便捷

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担保人现状

家租保证公司（家賃保証会社）现已几乎对所有人普及。大多数保证公司批准外籍人士申请，前提是您具备：

• 有效的在留卡（在留カード）
• 收入证明
• 日本銀行账户

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总结

东京租金正在上涨，且可能在高位持续。固定期限合同比以前更为普遍。热门地区的续租涨价正被积极推行。

对外籍居民而言，现实的应对是：签约前了解合同类型，明白续租时的谈判权利，并在面临大幅涨租时务实地判断留下还是怀迁在财务上更合算。