【2026最新】外國人在日本買房！無永久居留權也能通過房貸審查的銀行與條件

【2026最新】外國人在日本買房！無永久居留權也能通過房貸審查的銀行與條件

對於在日生活的外國人來說，日本房地產市場以其穩定性和長期增值潛力持續吸引著投資目光。2026年，受日圓貶值、疫情後復甦及城市再開發的影響，希望在東京、大阪等主要城市購房的外國居民數量激增。對於外籍人士而言，最大的障礙往往是房屋貸款審查（住宅ローン審査）。

大多數日本銀行將永久居留權（永住権/PR）列為向外國人發放住房貸款的重要條件。但這代表沒有PR就無法購房嗎？答案是不是。

本文結合2026年最新動態及Reddit在日外籍人士社群的真實心聲，詳解無PR（Non-PR）外國人突破住房貸款審查、實現安家夢想的具體條件，並重點介紹SMBC信託銀行PRESTIA、SBI新生銀行、駿河銀行等對外國人較為友好的金融機構。

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第一章：「無永住權」的障礙——2026年的真實現狀

日本銀行重視永住權的核心原因是「回國風險（Flight Risk）」——擔心借款人將來返回母國，導致長達35年的貸款無法償還。因此，永住權被視為「有意長期定居日本」的有力證明。

在日外籍人士社群（Reddit）的真實聲音（2025–2026年）

1. 頭期款壓力 日本居民甚至可申請零頭期全額貸款，但對無PR外國人來說，「房價的20%是最低門檻——部分銀行要求30%–50%頭期款」是普遍反映。
2. 仲介關係的重要性 「我能通過某大型日本銀行的審查，很大程度上是因為我的不動產仲介與該銀行有長期合作關係。」找到專門服務外籍人士且與銀行關係深厚的仲介至關重要。
3. 日本籍配偶的優勢 「有日本籍配偶，一切都變得容易多了」——配偶可以擔任連帶保證人，或開啟雙人貸款（pair loan）的可能性。

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第二章：無PR申請住房貸款的必要條件

1. 穩定就業與年資

• 長期簽證：就勞簽證（技術、人文知識、國際業務等）、高度專門職、配偶者簽證等。
• 年資：同一公司連續工作至少1至3年。剛換工作、約聘人員或新成立自營業主的審查會非常嚴格。

2. 較高的收入門檻

SMBC PRESTIA等外僑友好銀行通常要求年收入至少500萬日圓以上。高收入外籍人士（700萬–1000萬日圓以上）將處於明顯優勢。

3. 充裕的自有資金（頭期款）

最低需準備房價20%（即LTV 80%）的現金，這是向銀行證明「定居意願與信用」的重要方式。部分銀行對無PR借款人要求30%以上頭期款。

4. 加入團體信用壽險（団信）

日本住房貸款通常要求借款人加入團體信用壽險，須已參加日本健康保險且無重大既往病史。

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第三章：對無PR外國人最友好的三家銀行

1. SMBC信託銀行 PRESTIA

日本最知名的外僑友好貸款銀行，繼承了花旗銀行日本零售業務，提供優質的英語服務。

• 是否要求PR？：不要求。持就勞簽證可申請。
• 貸款金額：1000萬–5億日圓
• 年收入要求：約500萬日圓以上
• LTV/頭期款：約80%（即約20%頭期款）
• ：提供浮動及固定利率；略高於大型銀行，但全程英語服務是重要優勢。