【2026最新】外國人在日本買房！無永久居留權也能通過房貸審查的銀行與條件

【2026最新】外國人在日本買房！無永久居留權也能通過房貸審查的銀行與條件

對於在日生活的外國人來說，日本房地產市場以其穩定性和長期增值潛力持續吸引著投資目光。2026年，受日圓貶值、疫情後復甦及城市再開發的影響，希望在東京、大阪等主要城市購房的外國居民數量激增。對於外籍人士而言，最大的障礙往往是房屋貸款審查（住宅ローン審査）。

大多數日本銀行將永久居留權（永住権/PR）列為向外國人發放住房貸款的重要條件。但這代表沒有PR就無法購房嗎？答案是不是。

本文結合2026年最新動態及Reddit在日外籍人士社群的真實心聲，詳解無PR（Non-PR）外國人突破住房貸款審查、實現安家夢想的具體條件，並重點介紹SMBC信託銀行PRESTIA、SBI新生銀行、駿河銀行等對外國人較為友好的金融機構。

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第一章：「無永住權」的障礙——2026年的真實現狀

日本銀行重視永住權的核心原因是「回國風險（Flight Risk）」——擔心借款人將來返回母國，導致長達35年的貸款無法償還。因此，永住權被視為「有意長期定居日本」的有力證明。

在日外籍人士社群（Reddit）的真實聲音（2025–2026年）

1. 頭期款壓力 日本居民甚至可申請零頭期全額貸款，但對無PR外國人來說，「房價的20%是最低門檻——部分銀行要求30%–50%頭期款」是普遍反映。
2. 仲介關係的重要性 「我能通過某大型日本銀行的審查，很大程度上是因為我的不動產仲介與該銀行有長期合作關係。」找到專門服務外籍人士且與銀行關係深厚的仲介至關重要。
3. 日本籍配偶的優勢 「有日本籍配偶，一切都變得容易多了」——配偶可以擔任連帶保證人，或開啟雙人貸款（pair loan）的可能性。

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第二章：無PR申請住房貸款的必要條件

1. 穩定就業與年資

• 長期簽證：就勞簽證（技術、人文知識、國際業務等）、高度專門職、配偶者簽證等。
• 年資：同一公司連續工作至少1至3年。剛換工作、約聘人員或新成立自營業主的審查會非常嚴格。

2. 較高的收入門檻

SMBC PRESTIA等外僑友好銀行通常要求年收入至少500萬日圓以上。高收入外籍人士（700萬–1000萬日圓以上）將處於明顯優勢。

3. 充裕的自有資金（頭期款）

最低需準備房價20%（即LTV 80%）的現金，這是向銀行證明「定居意願與信用」的重要方式。部分銀行對無PR借款人要求30%以上頭期款。

4. 加入團體信用壽險（団信）

日本住房貸款通常要求借款人加入團體信用壽險，須已參加日本健康保險且無重大既往病史。

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第三章：對無PR外國人最友好的三家銀行

1. SMBC信託銀行 PRESTIA

日本最知名的外僑友好貸款銀行，繼承了花旗銀行日本零售業務，提供優質的英語服務。

• 是否要求PR？：不要求。持就勞簽證可申請。
• 貸款金額：1000萬–5億日圓
• 年收入要求：約500萬日圓以上
• LTV/頭期款：約80%（即約20%頭期款）
• 利率參考：提供浮動及固定利率；略高於大型銀行，但全程英語服務是重要優勢。
• 總評：高收入外籍人士的首選。

2. SBI新生銀行

憑藉便捷的網路銀行服務和具競爭力的利率，長期以來在外籍人士社群中頗具口碑。

• 是否要求PR？：不要求，但有附加條件。
• 配偶要求：若無PR，通常要求持有日本國籍或永住權的配偶擔任連帶保證人。
• 貸款金額：最高5億日圓
• 年資要求：穩定就職2年以上
• 總評：對擁有日本籍配偶的外籍人士非常友好，浮動利率有望低於1%。

3. 駿河銀行（Suruga Bank）

全國性地方銀行，唯一正式提供「外國籍人士專屬住房貸款計畫」的銀行。

• 是否要求PR？：不要求，有長期定居意願即可申請。
• 是否要求保證人？：原則上不需要（視審查結果而定）。
• 貸款金額：30萬–6億日圓；公寓最長可貸50年
• 語言要求：須能以日語理解貸款條款（原則上不允許透過口譯）。
• 總評：最適合無日本籍配偶的單身外籍人士，但利率高於網路銀行。

其他可參考的銀行

• 東京之星銀行：無需PR，但看重日語閱讀理解能力。
• 瑞穗銀行/三井住友銀行等大型銀行：若正在申請PR中、頭期款達30%以上，或任職於頂級跨國企業，有機會獲得約0.5%的超低利率。

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第四章：日本籍配偶帶來的最大優勢

1. 擔任連帶保證人：開啟SBI新生銀行等要求保證人的銀行申請資格。
2. 雙人貸款（ペアローン）：合併雙方收入，大幅提高可貸額度。
3. 利率優惠：銀行風險降低，或可爭取到更低利率。

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第五章：住房貸款審查必備文件清單

• ✅ 在留卡：有效期充足。
• ✅ 護照：用於身分核實。
• ✅ 住民票：含全體家庭成員記錄。
• ✅ 課稅證明書·納稅證明書：近2至3年的收入及納稅記錄。
• ✅ 源泉徵收票：雇主出具的年度收入證明，需提供近2至3年。
• ✅ 在職證明書：由所屬公司出具。
• ✅ 健康保險證：證明已加入日本社會保險。
• ✅ 實印及印鑑證明書：不動產買賣及貸款合約等重要事項的必要證件。

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第六章：購房前務必掌握整體生活費用

了解東京生活費及租房行情，請參考：

👉 東京單身生活費用·房租行情指南

先取得永住權再購房？

社群最普遍的建議：如果你還有1至2年即可申請永住權（例如高度専門職積分達80分以上，僅需1年），建議先取得永住權再購房。大型銀行0.3–0.5%的超低利率與外籍人士專用的較高利率之間的差額，35年下來可達數百萬日圓。

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第七章：購房前必做！事先調查以避免鄰里糾紛

對外國人來說，在日購房一個常被忽視的隱患是鄰里糾紛（近所トラブル）。垃圾分類規定、噪音問題、強制參加町内會（社區自治會）等，文化差異引發的摩擦有時會讓你不得不出售剛購入的住宅。

在做出購房決定之前，強烈建議委託專業人士調查該地區的真實居住環境和周邊住民的氛圍。利用**Tonarisk（トナリスク）**等服務，可提前發現潛在問題，讓你從入住第一天起就安心無虞。

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結語：突破審查的關鍵在於「專業仲介」

沒有PR不等於放棄在日本擁有自己房產的夢想。做好準備、找到對的仲介，你的安家夢就能實現。

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免責聲明：本文資訊截至2026年，銀行審查標準、利率及所需文件可能隨時更變。實際簽約前，請務必向各金融機構確認最新資訊。